國家稅務總局2016年54號公告的出臺，無疑是物業公司的一個福音，文件明確“提供物業管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅?！?/spanstyle="color:#0000ff;">
文件內容簡單，但卻字字珠璣，實務操作中差額征稅如何賬務處理?如何開具發票?如何填制申報表進行納稅申報?成為困擾財務人員的難題。本文通過對相關財會文件和稅收文件的分析，清晰梳理該業務的財稅處理，讓財務人員不再困惑。
一、物業轉售水費如何正確財務處理：
(一)政策依據：財會[2016]22號財政部關于印發《增值稅會計處理規定》的通知
第二條賬務處理(三)差額征稅的賬務處理。1.企業發生相關成本費用允許扣減銷售額的賬務處理。按現行增值稅制度規定企業發生相關成本費用允許扣減銷售額的，發生成本費用時，按應付或實際支付的金額，借記“主營業務成本”、“存貨”、“工程施工”等科目，貸記“應付賬款”、“應付票據”、“銀行存款”等科目。待取得合規增值稅扣稅憑證且納稅義務發生時，按照允許抵扣的稅額，借記“應交稅費——應交增值稅(銷項稅額抵減)”或“應交稅費——簡易計稅”科目(小規模納稅人應借記“應交稅費——應交增值稅”科目)，貸記“主營業務成本”、“存貨”、“工程施工”等科目。
(二)賬務核算：
根據以上關于增值稅會計處理的規定，物業公司轉售水電費的賬務處理建議如下:
1、物業公司支付水費后，根據自來水公司開具發票金額:
借:主營業務成本-水費成本
貸:銀行存款或預付賬款
2、計算可以抵減的增值稅稅額
借：應交稅費--簡易計稅【發票金額/(1 3%)*3%】
貸：主營業務成本-水費成本【發票金額/(1 3%)*3%】
3、向業主收水費時:
借:銀行存款或現金
貸:主營業務收入--水費收入
貸:應交稅費--簡易計稅
4、繳納增值稅時:
借:應交稅費--簡易計稅
貸:銀行存款
需要提醒的是，應繳納的增值稅額為：(向業主收取的自來水水費，扣除物業公司對外支付的自來水水費后的余額為銷售額)*3%，即為上述分錄3應交稅費-簡易計稅的貸方數減去分錄2中應交稅費-簡易計稅借方數的差額。
差額中“對外支付的自來水水費”需要獲取合法有效的憑證，包括增值稅發票或以省級以上(含省級)財政部門監(印)制的財政票據為合法有效憑證。如果是上述增值稅發票不一定要增值稅專票，增值稅普通發票也可以，再者從上述“對外支付的自來水水費”只能扣減銷售額，不是抵扣進項稅額的角度，建議取得增值稅普通發票。
二、物業轉售水費差額征收如何開票?
提供物業服務的納稅人向服務接受方收取的自來水費，屬于銷售自來水行為，按簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅，全額開具增值稅普通發票或增值稅專用發票。因此，物業公司轉售水電費，可全額開具增值稅專用發票或者普通發票，開具時不需要選擇“差額征稅”功能。
政策依據：江西國稅及寧波國稅關于營改增政策問題解答。
(一)江西國稅：十六、納稅人提供物業管理服務時，收取的水費可以按照差額并簡易征收增值稅，如何開具增值稅發票和申報?
答：根據《國家稅務總局關于物業管理服務中收取的自來水水費增值稅問題的公告》(國家稅務總局公告2016年第54號)規定，提供物業管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。
提供物業服務的納稅人向服務接受方收取的自來水費，屬于銷售自來水行為，按簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅，全額開具增值稅普通發票或增值稅專用發票。
(二)寧波國稅：問：物業公司收取的自來水水費，如何繳納增值稅?是差額開具增值稅發票還是全額開具增值稅發票?增值稅納稅申報如何填寫?
答：根據《國家稅務總局關于物業管理服務中收取的自來水水費增值稅問題的公告》(國家稅務總局公告2016年第54號)規定，提供物業管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。向服務接受方收取的自來水水費可以全額開具增值稅專用發票或增值稅普通發票。
三、物業轉售水費差額征收申報表怎么填寫?
多余小規模納稅人填表相對比較簡單，即將轉售水費開票銷售額、稅額、扣除額分別填入《增值稅納稅申報表》附列資料“應稅行為(3%征收率)扣除額計算”相應欄次，同時填入“應稅行為(3%征收率)計稅銷售額”相應欄次。
但是對于一般納稅人來說，就不是那么簡單了。大家都知道，自來水是貨物的屬性，這個貨物的差額在增值稅納稅申報表上卻無法體現，不知道如何填寫?因此各地的稅務部門采取了變通的方式即在申報時，即將轉售水費開票銷售額、稅額分別填入《增值稅納稅申報表》附列資料(一)第十二欄第1、2列，將扣除的水費填入第十二欄第12列。同時填入《增值稅納稅申報表》附列資料(三)第6欄相應列次。比如：江西國稅、寧波國稅以及北京國稅等。
因此，物業公司如果是一般納稅人，轉售水電費正確的申報表填寫如下：
第一步，填寫《增值稅納稅申報表附列資料(三)(服務、不動產和無形資產扣除項目明細)》表。填第6行"3%征收率的項目"對應的3、4、5、6列。如下表：
第二步，填寫《增值稅納稅申報表附列資料(一)(本期銷售情況明細)》。填該表的第12行"3%征收率的服務、不動產和無形資產"對應的1、2、3、4、5、6、9、10、11、12、13、14列。如下表：
第三步，填《增值稅納稅申報表(一般納稅人適用)》.填“一般項目”的“本月數”列的以下行次：
1、第5行“(二)按簡易辦法計稅銷售額”：(按《增值稅納稅申報表附列資料(一)(本期銷售情況明細)》9列不含稅銷售額填寫。
2、第21行“簡易計稅辦法計算的應納稅額”：(按《增值稅納稅申報表附列資料(一)(本期銷售情況明細)》14列稅額欄填寫。
3、第24行“應納稅額合計”。
四、案例解析：
【例子】鴻昌物業管理有限責任公司為增值稅一般納稅人，轉售水費選擇簡易計稅差額納稅，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅，2020年7月向業主收取的自來水水費103萬(含稅)，其中收取自然人業主自來水水費82.40萬元，收取法人業主自來水水費20.60萬元。對外支付的自來水水費92.70萬元。
【解析】
1、稅額計算：
增值稅應納稅額=(103萬-92.70萬)/(1 3%)×3%=0.30萬元。
2、發票開具
物業管理服務的納稅人“選擇簡易計稅并差額”，由于沒有規定上述簡易計稅不能開專票，同時也沒有規定差額部分不能開專票，因此物業公司可以全額開發票給客戶，對于自然人業主只能開具增值稅普通發票，金額為82.40萬元，對于法人業主，可以開具增值稅專用發票,金額為20.60萬元。
3、申報表填報
(1)填寫《增值稅納稅申報表附列資料(三)》
物業選擇適用3%征收率簡易辦法征收增值稅，則該項業務均填列在第6欄。
①第1列“本期服務不動產和無形資產價稅合計額(免稅銷售額)”：填寫差額扣除之前的本期服務、不動產和無形資產價稅合計額1,030,000元。
②第2列“期初余額”：填寫“0”(不考慮期初余額)。
③第3列“本期發生額”：填寫本期產生的可以差額扣除的927,000元，第4列“本期應扣除金額”等于第2、3列的合計額為927,000元。
④第5列“本期實際扣除金額”：填寫927,000元。本列≤第4列且本列≤第1列。
⑤第6列“期末余額”：填寫服務、不動產和無形資產扣除項目本期期末結存的金額。本列=第4列-第5列=0。
填寫完的附表三如下表：
(2)填寫《增值稅納稅申報表附列資料(一)》
①將開具專用發票的(差額扣除前)不含稅銷售額200,000及稅額6,000分別填入12欄“開具專用發票”項下的1、2列。將開具普通發票的(差額扣除前)不含稅銷售額800,000及稅額24,000分別填入12欄“開具專用發票”項下的3、4列。
②12欄第9列“銷售額”應為1,000,000元，12欄第10列“銷項(應納)稅額”為30,000元,12欄第11列“價稅合計”為1,030,000元。
③第12欄12列“服務、不動產和無形資產扣除項目本期實際扣除金額”應為可差額扣除的927,000元(按《增值稅納稅申報表附列資料(三)》第6欄第5列數據填寫)。第12欄次13、14列差額扣除后的含稅銷售額和應納稅額分別為103,000元、3,000元。
填寫完的附表一如下：
(3)填寫《增值稅納稅申報表》(一般納稅人適用)
將差額扣除前的不含稅銷售額1,000,000元填入第5欄“一般項目”之“本月數”，21欄、24欄、32欄、34欄“一般項目”之“本月數”均填列“3,000元”。
